¿Están completamente equivocados los grandes promotores inmobiliarios y los activistas del movimiento YIMBY en su incesante empeño por resolver la crisis de asequibilidad de la vivienda mediante una estrategia de goteo? La vivienda es un derecho humano y muchos grupos defensores de la justicia en materia de vivienda así lo creen, al igual que un grupo de destacados investigadores que recientemente publicaron un informe titulado «La desigualdad, no la regulación, impulsa la crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos».
Durante años, los propietarios corporativos, los desarrolladores y los líderes de YIMBY han dicho que solo necesitamos construir más apartamentos de lujo y, con el tiempo, los precios de alquiler caerán para todos.
Los activistas por la justicia en materia de vivienda han replicado que este tipo de agenda de vivienda basada en el goteo no ayuda directamente a los inquilinos pobres, de clase media y trabajadora, que son los más afectados por la crisis de asequibilidad de la vivienda; que es necesario construir más viviendas asequibles y para personas sin hogar en primer lugar; que construir más unidades de lujo es una solución interesada para los propietarios y promotores inmobiliarios corporativos, que se beneficiarán enormemente de apartamentos más caros; y que las viviendas asequibles existentes se demuelen sistemáticamente para dar paso a unidades de lujo.
Esos son solo algunos de los problemas de la agenda de vivienda por goteo de las grandes empresas inmobiliarias y los YIMBY. Incluso la economista jefe de Zillow, la Dra. Svenja Gudell, afirmó hace diez años que las ciudades necesitan construir más viviendas asequibles, no de lujo, para abordar seriamente la crisis de asequibilidad de la vivienda.
Recientemente, destacados investigadores, entre ellos Michael Storper, profesor de planificación urbana de la UCLA Luskin, han publicado un nuevo informe titulado «La desigualdad, no la regulación, impulsa la crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos». El informe argumenta con contundencia que desregular las leyes de zonificación y construir la mayor cantidad posible de apartamentos de lujo no resolverá el problema.
“Para decirlo sin rodeos”, declaró Storper en un comunicado de prensa , “en Estados Unidos no hemos estado construyendo menos de lo necesario. El problema es que la demanda está dividida en una sociedad muy desigual. La oferta que se recibe no es la adecuada”.
Eso suena mucho a lo que dijo Gudell en 2016.
“Actualmente, existe una creciente brecha en el mercado de alquileres”, señaló el economista jefe. “La altísima demanda en el segmento más bajo del mercado se está satisfaciendo con una mayor oferta en el segmento más alto, un desequilibrio que solo contribuirá a la creciente preocupación por la asequibilidad para todos los inquilinos. Simplemente no estamos construyendo lo suficiente en los segmentos más bajos y medios del mercado de alquileres para satisfacer la demanda”.
De hecho, Storper y su equipo descubrieron que “incluso una expansión drástica de la oferta impulsada por la desregulación tardaría décadas en generar una asequibilidad generalizada en los mercados estadounidenses de alto costo”.
El problema principal, dijeron los investigadores, es la creciente desigualdad de ingresos, no la oferta y la demanda.
“Los mercados inmobiliarios han funcionado como se esperaba en las últimas décadas: la oferta y los precios han seguido de cerca la demanda en una amplia gama de tipos de ciudades”, escribieron los investigadores. “El problema no radica en un mercado limitado, sino en la creciente desigualdad. La desigualdad nacional en la renta y la riqueza ha aumentado considerablemente, al igual que las brechas geográficas que dividen los lugares”.
Agregaron: «Esto refleja una nueva geografía laboral que concentra a los graduados universitarios con altos ingresos en las zonas urbanas más grandes y densas. En estas ciudades, los trabajadores sin estudios universitarios deben competir por la vivienda con residentes cuyos ingresos se han beneficiado de la globalización y el cambio tecnológico, amplificados por las economías de aglomeración. Los precios de la vivienda siguen el crecimiento promedio de los ingresos, pero ese promedio oculta un crecimiento cada vez más desigual de los ingresos, con décadas de estancamiento salarial para muchos trabajadores. Esta brecha entre los precios y el estancamiento de los ingresos es el principal factor de la crisis de asequibilidad».
Así que las grandes inmobiliarias y los YIMBY están completamente equivocados, como venimos diciendo desde hace años.
En cuanto a las soluciones para la crisis de asequibilidad de la vivienda, los investigadores recomendaron que los políticos implementen políticas que reduzcan la desigualdad de ingresos. También sugirieron aumentar directamente el acceso a la vivienda asequible para los hogares con ingresos bajos y moderados.
Se pueden crear viviendas más asequibles, escribieron los investigadores, mediante la expansión de programas existentes, como el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos y los vales de vivienda de la Sección 8; aprobando protecciones más fuertes para los inquilinos, como el control de alquileres; e impulsando la desmercantilización de la vivienda a través de fideicomisos de tierras comunitarias y viviendas públicas.
Las dos últimas recomendaciones tratan sobre las prácticas comerciales depredadoras e impulsadas por la avaricia de las grandes inmobiliarias, algo que los YIMBY nunca abordan.
También instamos a los políticos a implementar de inmediato las “3 P”, similares a las recomendaciones de los investigadores: proteger a los inquilinos mediante el control de alquileres y otras medidas de protección; preservar las viviendas asequibles existentes, evitando su demolición para construir viviendas de lujo; y crear nuevas viviendas asequibles y para personas sin hogar mediante conceptos como la reutilización adaptativa y la construcción de viviendas prefabricadas. Esta estrategia integral beneficiará directamente a quienes más lo necesitan.
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