Un vistazo al panel de datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California revela que el estado necesita urgentemente acelerar la construcción de viviendas para personas de muy bajos, bajos y moderados ingresos. Una forma clave de lograrlo es mediante un proceso de permisos más rápido. Por ello, los legisladores de California deben aprobar la Ley AB 1997 , una ley estatal que reduce el tiempo que tardan los gobiernos locales en otorgar permisos a los promotores de viviendas para personas de bajos ingresos.
Durante décadas, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California ha gestionado un programa regional de asignación de necesidades de vivienda, mediante el cual el estado determina la cantidad de viviendas nuevas, con distintos niveles de asequibilidad, que se necesitan en cada región de California durante un período de años. Posteriormente, el estado encarga a los gobiernos regionales que desglosen aún más la información, determinando cuántas de esas viviendas nuevas deben construirse en las distintas localidades.
El estado tiene cuatro categorías para las nuevas viviendas necesarias: ingresos muy bajos, ingresos bajos, ingresos moderados e ingresos superiores a los moderados. Por lo tanto, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California puede determinar que, por ejemplo, se necesitan un total de 250,000 unidades de vivienda para personas de ingresos muy bajos, bajos, moderados y superiores a los moderados en una región entre 2021 y 2029, y un gobierno regional calcula qué unidades debería construir cada localidad de esa región con esas 250,000.
La Asociación de Gobiernos del Sur de California , por ejemplo, presta servicios a ciudades como Anaheim, Riverside y Los Ángeles. Para Los Ángeles, que tiene una de las peores crisis de personas sin hogar en California, los objetivos de la RHNA para el período comprendido entre 2021 y 2029 son 115,978 unidades de ingresos extremadamente bajos y muy bajos, 68,743 de ingresos bajos, 75,091 de ingresos moderados y 196,831 de ingresos superiores a los moderados, para un total de 456,643.
El Departamento de Planificación Urbana de Los Ángeles no prevé alcanzar esas cifras.
Según un informe municipal , Los Ángeles prevé que solo se construirán 33,000 viviendas para personas de ingresos extremadamente bajos y muy bajos de un total de 115,978; 29,000 para personas de bajos ingresos de un total de 68,743; y 10,000 para personas de ingresos moderados de un total de 75,091. Sin embargo, la ciudad cree que se construirán muchas viviendas para personas de ingresos superiores a la media, o de lujo, con 247,000 unidades; el objetivo de la RHNA es de 196,831.
Históricamente, los gobiernos locales han tenido dificultades para alcanzar sus objetivos de la RHNA (Agencia de Necesidades de Vivienda Rural) en materia de vivienda para personas de ingresos moderados y bajos por diversas razones, entre ellas la falta de financiación y los largos procesos de aprobación y concesión de permisos.
Sin embargo, el sector inmobiliario utiliza habitualmente los objetivos de la RHNA como una especie de arma política para construir cada vez más viviendas a precios superiores a los del mercado. Los promotores inmobiliarios y los propietarios rara vez, o nunca, mencionan la necesidad de construir más viviendas asequibles para los pobres y la clase media y trabajadora, y los grupos YIMBY tampoco lo hacen.
Sin embargo, la Dra. Svenja Gudell, economista jefe de Zillow, señaló en un informe de 2016 que “la altísima demanda en el segmento de precios bajos del mercado se ve satisfecha con una mayor oferta en el segmento de precios altos, un desequilibrio que solo contribuirá a aumentar la preocupación por la asequibilidad para todos los inquilinos. Sencillamente, no estamos construyendo lo suficiente en los segmentos de precios bajos y medios del mercado de alquiler para satisfacer la demanda… La construcción de apartamentos en el segmento de precios bajos debe comenzar a acelerarse, y pronto, para que se observe una mejora real”.
Diez años después, eso sigue siendo cierto.
El sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California muestra que el estado en su conjunto está alarmantemente rezagado con respecto a los objetivos de la RHNA para la construcción de viviendas para personas de ingresos muy bajos, bajos y moderados, y los californianos aún enfrentan una grave crisis de asequibilidad de la vivienda.
Según el estado, en los próximos años se deberían construir 642,151 viviendas para personas de muy bajos ingresos, pero hasta ahora solo se ha construido el 5.3%; 384,113 viviendas para personas de bajos ingresos, pero solo se ha construido el 14.9%; y 419,977 viviendas para personas de ingresos moderados, pero solo se ha construido el 10%. Las viviendas para personas de ingresos superiores a los moderados han tenido un mejor desempeño, pero aún se puede mejorar: de la meta de RHNA de 1,049,216 viviendas, se han construido 338,238, es decir, el 32.2%.
Como se puede observar, las viviendas para personas de muy bajos ingresos, de bajos ingresos y de ingresos moderados se encuentran muy por detrás de los apartamentos de lujo. Ahí es donde entra en juego la ley AB 1997.
Presentado por el asambleísta Alex Lee y patrocinado por la Fundación para la Atención de la Salud del SIDA (la organización matriz de Housing Is A Human Right), el proyecto de ley AB 1997 reduce drásticamente el período de tiempo durante el cual los gobiernos locales deben otorgar permisos a los promotores de viviendas para personas de bajos ingresos.
Eso es importante.
La Asociación de Gobiernos del Sur de California señaló en un informe que "agilizar las aprobaciones y la tramitación de permisos... puede acelerar la construcción de viviendas en una comunidad y puede incentivar el desarrollo de terrenos baldíos y la construcción de viviendas asequibles".
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California señaló en su sitio web que “los trámites y procedimientos de permisos pueden representar una limitación considerable para la construcción y mejora de viviendas. Entre las limitaciones más comunes se incluyen largos tiempos de procesamiento, procedimientos de permisos poco claros, revisiones complejas, múltiples requisitos de revisión discrecional y costosas condiciones de aprobación. Estas limitaciones incrementan el costo final de la vivienda, la incertidumbre en el desarrollo del proyecto y el riesgo financiero general asumido por el promotor”.
Así, la ley AB 1997 reduce el plazo para la obtención de permisos a 30 días para viviendas destinadas a personas de muy bajos ingresos y de ingresos extremadamente bajos, lo que permite a los promotores construir más rápidamente viviendas asequibles para los pobres y la clase trabajadora, que son los más afectados por la crisis de asequibilidad de la vivienda.
La ley AB 1997 forma parte de un enfoque integral para abordar las crisis de asequibilidad de la vivienda y de personas sin hogar, que incluye la protección de los inquilinos mediante los derechos de los arrendatarios, incluido el control de los alquileres; la preservación de las viviendas asequibles existentes, en lugar de demolerlas para construir viviendas de lujo; y la rápida construcción de nuevas viviendas para personas de ingresos moderados y bajos.
Los inquilinos que trabajan duro necesitan viviendas más asequibles, y la ley AB 1997 es una herramienta clave para lograrlo.
Patrick Range McDonald es un veterano periodista de investigación y el galardonado periodista defensor de los derechos humanos de Housing Is A Human Right.