Mientras Estados Unidos enfrenta una alarmante escasez de millones de viviendas asequibles para residentes de bajos ingresos, un nuevo informe revela que los prolongados procesos de aprobación y obtención de permisos son una de las principales causas de los retrasos en la construcción de viviendas. Este hallazgo subraya la urgente necesidad de agilizar los trámites y reducir la burocracia para que los promotores de viviendas asequibles obtengan las aprobaciones y los permisos necesarios.
El informe, titulado “¿Dónde se ralentiza la construcción de viviendas y se está ralentizando aún más?”, fue elaborado por los investigadores Evan Soltas y Audrey Wang de la Universidad de Princeton y Leonardo D'Amico de la Universidad de Chicago. En él se analizaron los procesos de aprobación y concesión de permisos en decenas de ciudades estadounidenses entre los años 2000 y 2025.
Soltas, Wang y D'Amico informaron de tres hechos clave.
En primer lugar, “las ciudades más rápidas completan los proyectos en el tiempo que las ciudades más lentas tardan simplemente en aprobarlos”. Por ejemplo, en una ciudad, un promotor recibe las aprobaciones y los permisos para un edificio de apartamentos y finaliza la construcción del proyecto en, digamos, nueve meses, mientras que un promotor en otra ciudad todavía está esperando las aprobaciones después de nueve meses.
En segundo lugar, «en todas las ciudades, la duración de los permisos está positivamente relacionada con los precios de la vivienda y negativamente relacionada con la producción». En otras palabras, cuando se retrasa la obtención de permisos, aumentan los costos de construcción de un edificio de apartamentos, así como el alquiler que se cobrará a los inquilinos una vez finalizada la construcción. Los costos de construcción son menores cuando no se retrasan los permisos y se construyen más viviendas en una ciudad determinada.
En tercer lugar, “el tiempo de tramitación de permisos ha aumentado de forma constante con el tiempo, mientras que la duración total del proyecto ha fluctuado cíclicamente”. Los investigadores descubrieron que el tiempo que tarda un promotor en obtener permisos en Estados Unidos se ha duplicado entre 2000 y 2023. Se ha duplicado. Pero el tiempo total necesario para construir un edificio de apartamentos puede fluctuar de un ciclo económico a otro.
En definitiva, los resultados ponen de manifiesto la necesidad de simplificar el proceso de aprobación y concesión de permisos en ciudades y estados de todo el país para que se puedan construir más viviendas, especialmente viviendas asequibles para residentes de ingresos medios y bajos.
Dicho de otro modo, si una ciudad agiliza la concesión de aprobaciones y permisos, dispondrá de viviendas más asequibles de una manera más rentable y oportuna.
El informe técnico respalda las conclusiones del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California y de la Asociación de Gobiernos del Sur de California (SCAG).
La agencia estatal señaló que “los trámites y procedimientos de permisos pueden suponer una limitación considerable para la construcción y mejora de viviendas. Entre las limitaciones más comunes se incluyen largos plazos de tramitación, procedimientos de permisos poco claros, revisiones exhaustivas, múltiples requisitos de revisión discrecional y costosas condiciones de aprobación. Estas limitaciones incrementan el coste final de la vivienda, la incertidumbre en el desarrollo del proyecto y el riesgo financiero general asumido por el promotor”.
Un informe de SCAG señala que "agilizar las aprobaciones y la tramitación de permisos... puede acelerar la construcción de viviendas en una comunidad y puede incentivar el desarrollo de terrenos baldíos y la construcción de viviendas asequibles".
En California, la Fundación para la Atención de la Salud del SIDA (AIDS Healthcare Foundation) , organización matriz de Housing Is A Human Right, presentó este año un proyecto de ley que establece un plazo de 30 días para que los gobiernos locales otorguen permisos para la construcción de viviendas para personas de muy bajos ingresos y de ingresos extremadamente bajos. Esta legislación aborda directamente la enorme escasez de viviendas para personas de bajos ingresos en el país, que asciende a 7.2 millones de unidades.
El proyecto de ley de AHF aún se encuentra en trámite legislativo y puede replicarse en otros estados.
Cada vez hay más pruebas que demostrar: los políticos deben agilizar el proceso de aprobación y concesión de permisos para que se puedan construir más viviendas asequibles y los residentes de ingresos medios y bajos eviten la posibilidad de quedarse sin hogar.
Patrick Range McDonald es un veterano periodista de investigación y el galardonado periodista defensor de los derechos humanos de Housing Is A Human Right.