En el debate en curso sobre la prohibición de la zonificación de viviendas unifamiliares y la conversión de más personas en inquilinos, se ha pasado inquietantemente por alto un detalle importante: la propiedad de vivienda genera riqueza para las comunidades de color y los hogares de bajos ingresos. Es un hecho clave que llamó la atención de los principales responsables políticos en la década de 1990 y fue confirmado por investigadores del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.
"La propiedad de una vivienda sigue representando una oportunidad importante para que las personas y familias con recursos limitados acumulen riqueza", escribieron los investigadores. “Como tal, las políticas para apoyar la propiedad de vivienda pueden justificarse como un medio para aliviar las disparidades de riqueza al extender esta oportunidad a aquellos que están en condiciones de tener éxito como propietarios en las condiciones adecuadas. La clave, por supuesto, es identificar las condiciones en las que los hogares de bajos ingresos y de minorías tienen más probabilidades de tener éxito como propietarios y así aprovechar este potencial evitando al mismo tiempo los importantes costos del fracaso”.
Para el estudio “¿Sigue siendo la propiedad de vivienda un medio eficaz para generar riqueza para los hogares de bajos ingresos y de minorías? (¿Alguna vez lo fue?)”, Los investigadores de Harvard Christopher Herbert, Daniel McCue y Rocío Sánchez-Moyano examinaron datos y literatura académica para determinar si ser propietario de una vivienda sigue siendo un método exitoso para aumentar la riqueza, incluso después de la crisis financiera de 2008. Revelaron varios hallazgos importantes.
En primer lugar, ser propietario de una vivienda puede ser riesgoso, pero vale la pena correr el riesgo y no deja a la gente en peor situación si las cosas salen mal.
“Incluso después de la tremenda caída de los precios de la vivienda y la creciente ola de ejecuciones hipotecarias que comenzó en 2007”, escribieron los investigadores, “la propiedad de una vivienda sigue siendo una fuente importante de riqueza familiar y sigue siendo particularmente importante para los hogares de bajos ingresos y de minorías. Como ha quedado dolorosamente claro, ser propietario de una casa no está exento de riesgos. Pero incluso durante una época de excesiva asunción de riesgos en el mercado hipotecario y extrema volatilidad en los precios de las viviendas, una gran proporción de propietarios lograron mantener la propiedad de sus viviendas y crearon una riqueza sustancial en el proceso (al menos hasta 2009). Si bien los hogares afroamericanos y de bajos ingresos tenían algo menos de probabilidades de mantener la propiedad de vivienda, estos grupos también experimentaron ganancias considerables en la riqueza neta en promedio asociada con la propiedad, mientras que los inquilinos vieron pocas ganancias. Los propietarios que no lograron mantener la propiedad de la vivienda sufrieron una pérdida sustancial de riqueza, pero gran parte de la riqueza se asoció con el paso a la propiedad de la vivienda, por lo que estos hogares esencialmente volvieron a sus niveles de riqueza iniciales. Al menos en términos de riqueza del hogar, los intentos fallidos de poseer no parecen dejar al hogar típico en peor situación que cuando comenzaron”.
En segundo lugar, en la práctica de la vida real, los propietarios de viviendas tienen más probabilidades de acumular riqueza que los inquilinos.
“Nuestro análisis destaca dos mecanismos principales mediante los cuales la posesión parece generar riqueza durante un período de una década. Lo más obvio es que los propietarios pueden acumular una riqueza sustancial a través de la apreciación de los precios de las viviendas, como lo demuestran las enormes ganancias obtenidas entre aquellos que se convirtieron por primera vez en propietarios en las oleadas del Estudio de Panel sobre Dinámica del Ingreso (PSID) de 2003 y 2005 a medida que los precios de las viviendas despegaban. Pero las fluctuaciones en los precios de las viviendas son un arma de doble filo y una parte importante de estas ganancias se perdió posteriormente cuando el mercado tocó fondo. El otro mecanismo por el cual la propiedad se asocia con aumentos de riqueza es a través del gran aumento del ahorro que se produce cuando los hogares pasan a ser propietarios. Esto se evidencia entre quienes compraron por primera vez entre 2007 y 2009 quienes, a pesar del problemático mercado inmobiliario, obtuvieron ganancias en su patrimonio neto de $18,000, más del triple de la cantidad que tenían antes de comprar una casa. En un período de tiempo más largo, el pago del principal aumentará aún más estas ganancias, aunque el período estudiado fue demasiado corto para captar estas ganancias. Pero este aspecto del ahorro forzoso es posiblemente una forma importante en que la posesión conduce a la creación de riqueza en el largo plazo, ya que funciona en todas las condiciones del mercado. Si bien los estudios que simulan los rendimientos financieros de la propiedad y el alquiler encuentran que el alquiler suele ser más beneficioso, en la práctica los inquilinos rara vez acumulan riqueza. En gran parte, esto parece atribuible a las dificultades que enfrentan los hogares al tratar de ahorrar sin un objetivo claro o un mecanismo de ahorro automático”.
En tercer lugar, ser propietario de una vivienda tiene importantes beneficios sociales.
“También es importante tener en cuenta que el deseo de ser propietario de una casa no está motivado únicamente, ni siquiera principalmente, por objetivos financieros. El atractivo de ser propietario de una vivienda reside fuertemente en la asociación con el control sobre la propia situación de vida, el deseo de echar raíces en una comunidad y el sentido de eficacia y éxito asociado con la propiedad”.
Cuarto, los políticos deberían ayudar a los hogares a tener éxito como propietarios de viviendas.
“Un desafío clave para los responsables de la formulación de políticas es evaluar qué grado de riesgo de fracaso es apropiado. Desde una perspectiva de riqueza, la oportunidad de obtener ganancias bastante sustanciales si se mantiene la propiedad, frente al riesgo de volver esencialmente a los niveles de riqueza iniciales si no se mantiene, sugiere que hay razones para pecar de fomentar los intentos de poseer”.
Los investigadores también señalan que los responsables de la formulación de políticas deberían proporcionar "apoyos para inquilinos y propietarios encuentren viviendas asequibles y de buena calidad”.
Al final, los políticos deben considerar seriamente los impactos negativos en las comunidades de color antes de prohibir la zonificación de viviendas unifamiliares.
Prohibir la zonificación de viviendas unifamiliares invita a desarrolladores depredadores a comunidades de color de clase media y trabajadora donde comprar propiedades puede ser menos costoso. Luego, esos promotores construirán apartamentos a precios excesivos, con la esperanza de atraer a personas más adineradas a, por ejemplo, barrios históricamente negros y latinos. Los residentes menos prósperos de toda la vida se verán obligados a marcharse debido a la gentrificación y el desplazamiento: no podrán pagar alquileres cada vez más elevados.
De hecho, las consecuencias negativas de prohibir la zonificación de viviendas unifamiliares las sentirán más las comunidades de color de bajos ingresos, no las áreas predominantemente prósperas. Los promotores depredadores irán donde el terreno sea menos costoso.
Además, la demolición de grandes franjas de viviendas unifamiliares para apartamentos afectará negativamente la capacidad de los inquilinos para convertirse algún día en propietarios y generar riqueza, ya que habrá menos existencias de viviendas unifamiliares disponibles.
Si los políticos impulsan prohibiciones de amplio alcance sobre la zonificación de viviendas unifamiliares, quitarán una herramienta clave para que las comunidades de color generen riqueza, alimentarán las ya preocupantes disparidades económicas, impulsarán la gentrificación y desencadenarán una transferencia masiva de riqueza y poder político a el Propietarios corporativos y otras grandes entidades inmobiliarias que serán propietarias de las nuevas viviendas de alquiler..
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