Hace casi diez años, el 28 de julio de 2016, la Dra. Svenja Gudell, economista jefe de Zillow, publicó un análisis sobre los tipos de apartamentos construidos en Estados Unidos: unidades de lujo frente a viviendas asequibles. Era una época en la que el movimiento YIMBY (Yes In My Backyard, "en mi patio trasero") comenzaba a cobrar fuerza, y el sector inmobiliario no quería oír hablar de la construcción de viviendas asequibles. También era una época en la que los políticos no hablaban mucho de la crisis de asequibilidad de la vivienda, aunque era evidente que se estaba gestando. El análisis de Zillow, por lo que sabemos, tampoco tuvo mucha repercusión en los principales medios de comunicación.
Sin embargo, diez años después, los hallazgos de Gudell y la advertencia que los acompañó son más relevantes que nunca.
“Actualmente, existe una creciente brecha en el mercado de alquileres”, afirmó el economista jefe. “La altísima demanda en el segmento de bajos ingresos se está satisfaciendo con una mayor oferta en el segmento de altos ingresos, un desequilibrio que solo contribuirá a la creciente preocupación por la asequibilidad para todos los inquilinos. Simplemente no estamos construyendo lo suficiente en los segmentos de bajos ingresos y medios del mercado de alquileres para satisfacer la demanda”.
Agregó: “Como resultado, estos segmentos se están volviendo muy competitivos, ya que tanto los nuevos inquilinos buscan encontrar su primer lugar como los inquilinos existentes se quedan fuera de la posibilidad de ser propietarios de una vivienda debido al inventario de venta extremadamente limitado”.
Gudell concluyó: “La construcción de departamentos en el sector de bajos recursos debe comenzar a aumentar, y pronto, para ver una mejora real”.
En otras palabras, el economista jefe afirmaba que la prioridad principal debía ser construir viviendas más asequibles, no más viviendas de lujo. Lamentablemente, su mensaje no tuvo eco en todo el mundo, y la crisis de asequibilidad de la vivienda no hizo más que agravarse.
En cambio, los YIMBY, que se autodenominaron expertos en vivienda en 2016 y 2017, ignoraron los hallazgos de Gudell y presionaron agresivamente a los políticos de toda California para que construyeran más viviendas de alta gama, exactamente lo que Gudell dijo que no era necesario.
Los YIMBY, con financiación y apoyo de las grandes empresas tecnológicas, impulsaron un enfoque de vivienda basado en la teoría del "efecto goteo" , argumentando que la construcción de más apartamentos de lujo acabaría creando viviendas más asequibles para los californianos con menos recursos. Los activistas por la justicia en materia de vivienda se enfrentaron constantemente con los YIMBY, como Brian Hanlon, director ejecutivo de California YIMBY , por este motivo.
¿Por qué los YIMBY impulsaron la construcción de viviendas de lujo? Si analizamos las noticias de 2016 y 2017 , los YIMBY, especialmente en el Área de la Bahía, estaban furiosos por haber sido excluidos de barrios exclusivos por diversos motivos. Por ello, decidieron presionar para que se construyeran más apartamentos de lujo en esas comunidades de alto nivel, o en barrios emergentes que podrían convertirse en enclaves exclusivos mediante la gentrificación y el desplazamiento, modificando las normas de zonificación.
Los YIMBY, en su mayoría jóvenes profesionales con un alto nivel educativo, no estaban tan preocupados por resolver la creciente crisis de asequibilidad de la vivienda en California, que estaba aplastando a las clases pobres, medias y trabajadoras. Se trataba de ellos y de sus gustos sofisticados.
El sector inmobiliario, especialmente el grupo fachada de los grandes propietarios, la Asociación de Apartamentos de California , también impulsó una agenda interesada de efecto goteo: la construcción de más apartamentos de lujo significaba alquileres más altos y mayores ingresos.
Y los propietarios corporativos y los promotores inmobiliarios utilizaron el efecto “goteo” para argumentar en contra de mayores protecciones para los inquilinos: cualquier política, como el control de alquileres, que obstaculice la construcción de más apartamentos de lujo, dijeron, debería detenerse.
Pero un grupo de 32 economistas destacados y otros expertos en vivienda han insistido repetidamente a lo largo de los años en que los argumentos de las grandes inmobiliarias contra el control de alquileres, que los activistas del movimiento YIMBY han adoptado plenamente en los últimos años, están desactualizados y son erróneos. Esto incluye la falsa idea de que las regulaciones de alquileres detendrán la construcción de viviendas.
De hecho, esos economistas y expertos afirman que la regulación de los alquileres es precisamente lo que se necesita para proteger a los inquilinos trabajadores contra las prácticas comerciales abusivas de la poderosa industria inmobiliaria, valorada en billones de dólares.
«Investigaciones recientes demuestran que el mercado en sí necesita ser reformado», escribieron Brian Callaci y Sandeep Vaheesan del Open Markets Institute en la Harvard Business Review. «Cualquier plan para reformar el mercado inmobiliario debe, en primer lugar, confrontar el poder de los propietarios para aumentar los alquileres . En segundo lugar, requiere repensar la gobernanza pública de los mercados inmobiliarios, dejando de lado las soluciones simplistas que simplemente liberan al mercado de la regulación gubernamental , asumiendo que esto conllevará una bajada de los alquileres. Y en tercer lugar, debe proporcionar una mayor intervención gubernamental en materia de vivienda, mediante la regulación de precios , una planificación más sólida e incluso la provisión pública directa». (Las cursivas son mías).
Curiosamente, mientras las grandes inmobiliarias y los YIMBY hacían un ruido interminable sobre soluciones que iban en contra de lo que Gudell decía que era necesario para resolver la crisis de asequibilidad de la vivienda, los defensores de la justicia de vivienda estaban presionando exactamente por lo que el economista jefe instaba: la construcción de más viviendas de gama baja o asequibles.
De hecho, desde hace tiempo es un elemento clave de un enfoque integral promovido por Housing Is A Human Right y otros grupos defensores de la justicia en materia de vivienda. Se conoce como las "3 P" : proteger a los inquilinos mediante el control de alquileres y otras medidas de protección; preservar las viviendas asequibles existentes, en lugar de demolerlas para construir viviendas de lujo inasequibles; y generar más viviendas asequibles y para personas sin hogar —o viviendas de bajo costo— mediante conceptos como la reutilización adaptativa y las viviendas prefabricadas.
En pocas palabras, los activistas por la justicia habitacional siempre han tenido razón, y los YIMBY y las grandes inmobiliarias se han equivocado rotundamente, impactando negativamente la vida de millones de personas. Esto también aplica a los políticos que apoyaron la iniciativa de la industria inmobiliaria de construir viviendas de lujo con un efecto de goteo.
El sector inmobiliario a gran escala es una causa perdida, y quién sabe si los defensores del movimiento YIMBY alguna vez reconocerán sus múltiples errores. Pero los políticos estatales y locales aún tienen la oportunidad de arreglar las cosas. Deben construir, construir y construir más viviendas asequibles y para personas sin hogar.
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