Las empresas inmobiliarias Equity Residential y AvalonBay Communities se han fusionado oficialmente para formar el mayor fondo de inversión inmobiliaria de apartamentos de Estados Unidos. Esto no es poca cosa: Equity y AvalonBay poseen miles de apartamentos en las principales ciudades del país, han donado decenas de millones de dólares a campañas políticas para frenar la protección de los inquilinos en California y tienen un historial de prácticas comerciales abusivas. Por lo tanto, la fusión podría suponer un grave problema para los inquilinos y los activistas.
La nueva empresa que se ha formado se llama Vivmark Residential ( haz clic aquí si quieres saber qué significa Vivmark). Tendrá sedes en Arlington, Virginia, y Chicago, Illinois, y Benjamin Schall, antiguo director ejecutivo de AvalonBay, será el director ejecutivo de Vivmark. Este gigante inmobiliario posee ahora alrededor de 184,000 viviendas en todo Estados Unidos, superando con creces a Greystar, que hasta ahora era el principal propietario corporativo y que poseía casi 120,000 apartamentos.
El número de apartamentos que posee Vivmark es importante por varias razones.
En primer lugar, al poseer más apartamentos en una ciudad y estado determinados, el poder político de Vivmark aumentará en esa región. Por lo tanto, si los activistas por la justicia en materia de vivienda quieren impulsar una legislación a favor de los inquilinos, Vivmark y sus grupos de presión tendrán una gran influencia en el destino de dicho proyecto de ley.
Además, al poseer más apartamentos en una ciudad determinada, Vivmark sin duda influirá en los precios del mercado de alquiler de esa zona. Así que, si Vivmark decide cobrar 3,500 dólares al mes por un apartamento de una habitación en Boston, muchos propietarios, tanto pequeños como grandes, seguirán su ejemplo y también cobrarán alquileres desorbitados.
Y luego está el poder político de Vivmark en California.
Año tras año, Equity y AvalonBay han figurado entre los principales contribuyentes a los comités políticos de la Asociación de Apartamentos de California , el poderoso grupo de presión de los propietarios. Essex Property Trust, otro importante propietario corporativo, también es un contribuyente clave.
Cada empresa ha entregado decenas de millones de dólares en fondos para campañas a la CAA, que luego distribuye el dinero de los propietarios corporativos a políticos estatales y locales mediante contribuciones de campaña. El alcance político —y la influencia— de los propietarios corporativos y la Asociación de Apartamentos de California es amplio: Housing Is A Human Right reveló que la CAA entregó dinero de propietarios corporativos a funcionarios electos estatales y locales en 51 de los 58 condados de California.
En California, cabe pensar que la fusión entre Equity Residential y AvalonBay Communities ha creado una empresa con mayor poder político: Vivmark Residential.
Esto nos lleva a preguntarnos: ¿Aumentará la influencia política de Vivmark en otros estados? ¿Y cómo afectará esto a los inquilinos? A juzgar por el historial de Equity Residential y AvalonBay Communities, Vivmark intentará con ahínco frenar la protección de los inquilinos. Un buen ejemplo es California.
Entre 2018 y 2024, grupos defensores de la justicia en materia de vivienda, sindicatos, organizaciones de justicia social y destacados líderes cívicos intentaron reformar o derogar las restricciones al control de alquileres en todo el estado de California mediante tres referéndums distintos. Equity Residential y AvalonBay Communities aportaron decenas de millones de dólares en fondos de campaña a la Asociación de Apartamentos de California para financiar una costosa campaña de desinformación que logró frustrar dichas iniciativas.
Además, Equity Residential y AvalonBay Communities enviaron dinero a la Asociación de Apartamentos de California, que se utilizó para influir en las elecciones locales de varias ciudades californianas. La Asociación de Apartamentos de California, cuyo consejo directivo está integrado por ejecutivos de importantes empresas inmobiliarias, viaja por todo el estado para impedir la aprobación de leyes que protejan a los inquilinos. Esta labor ha sido financiada por grandes empresas inmobiliarias como Equity Residential y AvalonBay Communities.
Tras la fusión con Vivmark, los inquilinos y activistas de otros estados deberían esperar el mismo tipo de participación política.
Antes de la fusión, Equity era propietaria de apartamentos en la ciudad de Nueva York, Washington D.C., San Francisco, Los Ángeles, Boston, Seattle, San Diego, el condado de Orange y el Inland Empire en California, Denver, Austin, Dallas y Atlanta.
AvalonBay era propietaria de viviendas de alquiler en el norte y sur de California, Colorado, Washington D.C., Florida, Maryland, Massachusetts, Nueva Jersey, Nueva York, Carolina del Norte, Texas, Virginia y Washington.
AvalonBay y Equity Residential eran propietarias de apartamentos en Los Ángeles, San Diego, el condado de Orange en California, San Francisco, Washington D.C., Boston, Seattle, Denver, Austin y Dallas.
Todo esto indica que la fusión probablemente afectará a California, Colorado, Washington D.C., Massachusetts, Nueva York, Texas y Washington más que a otros estados, al menos por ahora. Es posible que California sea el estado más afectado.
¿Cuál será la naturaleza de esos impactos? Las prácticas comerciales depredadoras deben ser motivo de seria preocupación y, una vez más, podemos analizar el historial de Equity y AvalonBay.
Ambas empresas propietarias de inmuebles han protagonizado numerosas controversias a lo largo de los años, pero hay dos que resultan especialmente preocupantes.
En primer lugar, Equity Residential y AvalonBay Communities se han visto involucradas en el escándalo de RealPage , en el que se alega que empresas inmobiliarias utilizaron un programa informático de RealPage para conspirar e inflar desmesuradamente los alquileres. Esto es ilegal y ha dado lugar a numerosas investigaciones, demandas antimonopolio y una demanda interpuesta por el Departamento de Justicia y varios fiscales generales estatales. Además, se presentaron otras dos demandas contra Equity y AvalonBay: una por parte del fiscal general de Washington D.C. y otra por el fiscal general del estado de Nueva Jersey.
Eso es un gran problema.
En lugar de permitir que el libre mercado dictara los precios de alquiler que podían cobrar a los inquilinos, Equity y AvalonBay supuestamente intentaron manipular el mercado para poder cobrar alquileres cada vez más altos.
Hace unos meses, Equity Residential acordó un acuerdo de 56 millones de dólares en una demanda colectiva interpuesta en varios distritos por el escándalo de RealPage.
Otra señal de alarma proviene de un estudio de 2025 realizado por el investigador de la UCLA, Alexander Ferrer. En él, Ferrer investigó a los propietarios que desalojaban a inquilinos negros en el área de Los Ángeles e identificó el desalojo selectivo y sumamente desproporcionado de inquilinos negros en vecindarios con pocos residentes negros. Peor aún, Ferrer descubrió que las mayores empresas inmobiliarias —fondos de inversión inmobiliaria nacionales— desempeñan un papel fundamental en la implementación de estos patrones de desalojo en el mercado inmobiliario de Los Ángeles tras la pandemia.
Ferrer reveló que las prácticas de desalojo de Equity Residential, AvalonBay Communities y Essex Property Trust destacaban entre todas las demás de los propietarios de la zona de Los Ángeles.
Es evidente que los políticos federales y estatales, así como los organismos reguladores y los activistas por la justicia en materia de vivienda, deben vigilar de cerca las prácticas comerciales de Vivmark Residential y el trato que da a sus inquilinos.
Patrick Range McDonald es un veterano periodista de investigación y el galardonado periodista defensor de los derechos humanos de Housing Is A Human Right.